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突发!深圳亮出大招!刚需买房者,要提前行动了

作者:李宇嘉01深圳楼市,陷入迷茫迷茫,是深圳楼市当下的状态。二手房指导价发布以后,不管是买家、卖家,还是中介和银行,都很迷茫。

作者:李宇嘉

01

深圳楼市,陷入迷茫

迷茫,是深圳楼市当下的状态。

二手房指导价发布以后,不管是买家、卖家,还是中介和银行,都很迷茫。

买家迷茫,不知道自己看中的房子,以什么样的合同价格来成交、以什么价格来贷款,希望指导价能让高高在上的房价降一降,但心里没谱,因为卖家根本不认这个价格。

突发!深圳亮出大招!刚需买房者,要提前行动了

卖家也迷茫,尽管打心眼里是不认可这个指导价的,但更高的价格不让挂牌,挂了也没用。超出指导价的,中介那里不能显示。隔壁卖家已经撑不住气,开始降了一点儿,那自己该挂多少呢?

中介也很迷茫。行业协会已经通知了,高出指导价的,一律不显示挂牌价格。想买的客户,可以在中介撮合下看房,但实际的网签价格、贷款评估价,如果按指导价来定,没问题,但超过指导价的,现在还不知道怎么操作。

春节后,深圳二手房成交量明显下跌,有中介开始重点做租赁单、公寓单了。

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最迷茫的还数银行。

本来,银行就有自己的贷款评估价模式,大银行、按揭大行往往有自己的评估队伍,小银行从库里随机抽取市场上的评估机构。从风控的角度,银行自己的评估体系比较成熟了,贷款按照评估价的7折来放。

现在,又出现一套评估价,到底该用哪一个?

23日下午又传来消息,建行深圳分行决定把二手房指导价作为该行按揭贷款的参考依据。建行是按揭大行,建行此举无疑彰显了高站位、社会责任强。

想想也正常,从支持楼市调控、夯实“房住不炒”的角度,作为国有大行,一定要支持。当众人都在看国有大行表态时,支持是最优选择。

但问题是,参考依据是个不可量化、模棱两可的词汇,高调表态“作为参考依据”,但私下里的业务,该咋做,还咋做。另外,高出指导价多少算参考,多少不算参考呢?有没有个标准?这些问题都有待厘清。

02

出台二手房指导价,有何目的?

深圳祭出二手房指导价,目的有2个:

一是调控要全面兼顾

单单控制新房价格不行,因为二手房价格太容易被炒起来了。而新盘开发商也非常懂营销,知道如何操作能让周围二手房价高过新盘,这样新房热销就不在话下了。

所以,只有把二手房价控制住,才能形成一二手房联动调控,“打新”热才能控制住。

一直以来,二手房市场主要受买卖双方、中介、银行等影响,政府没有抓手,甚至连基本的价格也不掌握。

如果深圳楼市是创业板的话,100多个片区就是个股,抛开自住的、限售的,可流通的房源是非常有限的。买卖双方、媒体和中介合伙起来炒,很容易就把片区价格抬起来。

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而二手房指导价的出台,让政府对市场有了直接影响力。

二是控杠杆

近期,对于深圳调控,监管部门已经达成共识,不解决杠杆问题,供求矛盾就解决不了。供求矛盾大,这只是结果,深圳也很难像重庆、广州那样,短期内大面积增加供应,房价高涨,供不应求背后很大的推动力是违规加杠杆和炒作。

不解决违规加杠杆的问题,供求矛盾就永远无解。

我们拿本外币存款这个指标,看深圳的资金集聚能力。为什么选这个指标呢?

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买房融资可能有多种渠道,银行贷款不足以反映全局。但不管哪种融资,最后都会反映为存款。

拿深圳和作为国际金融中心的上海比较,2015年,深圳本外币存款余额只有上海的50%,2020年达到65%,并突破10万亿;2015年,深圳人均本外币存款53万元,2019年75.8万元,同比增长43%。

而且,从2019年开始,深圳本外币存款余额增速开始明显提升,不仅首次探到20%以上,而且超过了上海。而这一时期,也是深圳房价首次突破6万元,并在随后的一年之内,上升到7-8万元的阶段。

套均成交总价,一年之内涨了100多万,这是过去多年从未有过的大涨。

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除了加杠杆以外,我反复查看深圳楼市收入、人口等基本面数据,实在找不到房价如此暴涨的理由。

然而想要控制杠杆,也绝非易事。资金流出银行以后,只有利益驱动足够大,银行很难监控资金具体流向。借款人通过熟人转账、假合同、化整为零等手法,倒过几手以后,就轻易地规避掉了银行对“真实交易背景、受托支付”等监管要求。

而且,当下各地信贷政策也不一样。深圳要求新注册公司满3个月、新过户房产满6个月,才能申请经营贷,但广东其他地方不执行这样的政策。所以,拿深圳的房子到广州抵押申请贷款,就轻易地把政策突破了。

有银行说,深圳房产是硬通货,是广东其他地方的银行认可的抵押物。

所以,只有把源头上的押品评估值降下来,杠杆才能降下来了。管住了杠杆,也就抓住了深圳楼市调控的“牛鼻子”。道理很简单,杠杆降下来了,购买力就下来了,房价上涨就没了助燃剂,楼市预期会明显降温。

这一招,想的是没错,也可谓是长效机制,关键是银行配不配合。

03

银行,正在观望

其实,银行本身没有太大动力配合住建部门,按照指导价发放贷款。现在,尽管有媒体报道,深圳多家银行的二手房贷款,已开始依据官方二手房成交指导价批额度。但据笔者了解,主要是一些小银行、业务非按揭主导的银行,或按揭贷款空间受限的银行。

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但对按揭贷款大银行来说,现在可谓骑虎难下。

如果表态按照指导价来贷款,不切合实际。比如,同样一个小区的房子,现在按照700万发放按揭贷款,意味着700万就是银行风控部门认为的安全评估值。那么,之前按照1400万发放的贷款怎么办?难道要被放到风险资产里,计提坏账拨备吗?

现在有两个贷款的评估体系,无所适从,这是银行当下面临的最大问题。

更难的是,这两个评估体系还完全不同,银行自己的评估体系,基本参照市场价格来做,已经做了几十年,非常成熟了。而这个新鲜出炉的政府指导价,完全是基于住建部门行政化的调控目标来制定的。

这就是市场和政策的矛盾,可谓谬之千里。同时,住建部门的这个指导价,制定的依据是什么,与市场价什么关系,怎么按照市场价来调整,合理的波动区间有多大,老百姓怎么申诉等等,这些问题都不明确。

当然,如果银行公开表态,不认可住建部门的指导价,也不行。这就意味着银行不支持深圳的楼市调控,这是站位正确与否的问题。

住建部门发布二手房指导价,这是从房地产市场调控“一城一策”出发的,而住建部门是深圳楼市调控的牵头单位,代表着市政府,各部门都要配合执行。

所以,当下银行只能选择观望。

根据中新经纬记者的采访,工行深圳南山支行个人贷款客户经理表示,暂时不清楚是否要以住建局给出的二手住房成交指导价格,作为发放贷款的依据。他们正在等待分行的正式文件,一切以文件为准。

建行福田支行客户经理称,现在没有明确的政策出来,他们不太敢接单,建议购房者做两手准备,按照官方给出的指导价格准备首付款。

04

利益冲突下,各方博弈的结果会如何?

其实,银行的目标取向是赚钱,住建部门指导价的目标取向是控房价,二者之间存在很大的冲突。

银行要赚钱,自然就希望房价上涨。一方面,房价涨了,抵押物安全了,贷款本息就有保障;另一方面,房价上涨了,房屋的评估价上涨了,贷款增加了,银行就赚的盆满钵满。

所以,银行没有太大的动力配合住建部门的调控。实操中,银行还有“高评高贷”的动力,也就是把评估价做高,多发放点儿贷款,多赚点儿钱。

在银行的眼里,深圳的房子就是安全资产,各大金融机构角逐楼市,都想扩大市场份额。所以,深圳二套房贷利率,在10大城市中最低。

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另外,银行是否最终采用指导价作为贷款评估价,还涉及到中小微的贷款任务。

2021年,各地对中小微的贷款任务比较重,普遍要求要比2020年增长40%左右。2020年,中小微贷款已经大幅增长,在历史高位了。如果2021年采用指导价来放贷,中小微贷款就无法完成。

而且,每年的经济增长、财税任务,都有相应的贷款投放来匹配,而季节性地冲GDP任务、冲项目落地和上马,各地、各区都有放贷任务,不然项目就无法落地。

抵押物评估值骤然下降,首先冲击到的就是贷款投放。怎么平衡贷款和增长、财税任务等,也考验着银行是否采用指导价。

我大概率判断,多数银行(特别是按揭大行)最终不太可能严格采用指导价,并作为贷款的评估价,而是将指导价作为未来贷款评估价的重要参考,并在指导价的基础上,适当上浮。最终实现指导价和原有评估价的“双轨合一”。

这可能是银行落实地产金融审慎管理的妥协路径。

05

留给刚需的窗口时间不多了

刚刚发布的70城房价指数显示,深圳二手房价同比涨幅高达15.3%,排再70个城市的第一位,创历史新高。

从去年7月份以后,国家对各地调控的姿态明显转变,一是严格落实“房住不炒”,二是加大资金违规流入楼市的审查力度,春节前后各地严打经营贷、消费贷违规进入楼市。

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对于银行套取房价上涨的泡沫红利,过度依赖抵押物的现实,想必监管部门是非常了解的。所以,预计深圳各大银行也必须要落实降杠杆的政策,下调评估价,向指导价靠拢,这是必然的事情。

所以,对于购房者来说,如果是刚需买房,建议抢政策“窗口期”,在细则还未出台之前,去那些依旧执行原有政策的银行申请贷款。

或者,可以选择龙岗、坪山、罗湖等区域的房子,中东部区域指导价和市场价格差异不大,而且去年刚需很多转向中东部区域,买房的窗口可能已打开了。

而且,2019年以来,中东部区域涨幅比较小,在房价又上了一个台阶的情况下,涨幅较小或低价区域,自然会受追捧。

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以往几年,深圳主要供应区域是龙岗区,2020年新增供应仅91.3万平,占比18%,但成交量也居首位,成交136.6万平,占全市的比例超过30%。可见,房价高涨之下,刚需已经开始向洼地转移,这是个重要信号。

如果指导价政策渐进落地,接近或低于指导价的房子,自然会受到欢迎。

毫无疑问,刚需买房者,需要提前行动了。

如果是投资买房,建议暂缓。只要评估价下调了,杠杆就会下行,这对于深圳楼市调控,是最大的杀器。

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所以,2021年可能是深圳楼市的“小年”。2019-2020年房价明显上涨的西部区域,比如光明、宝安沙井、宝安中心区,可能要滞涨了,不排除高位站岗的可能。

很多人认为,即便银行评估价按照政府指导价来定,大不了,买卖双方搞个双合同,超过评估价的部分以现金支付,或者借道经营贷、消费贷。过去,这种操作也发生过,但房价涨幅变小的情况下,这样操作的成本太高了。

是否值得,各位自己拿捏吧!

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作者: admin

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